Регистрация права аренды недвижимости

Регистрация права аренды недвижимости представляет собой процедуру, которая обязательно проводится при передаче объекта во временное пользование на срок более года. При других обстоятельствах не обязательно этого делать. Суть процедуры состоит в том, что в госреестр вносится информация. В качестве базового акта для госрегистрации служит Закон № 218-ФЗ.

Обычно государство не вмешивается в условия съема, если в качестве участников сделки выступают граждане или коммерческие структуры. Исключением можно назвать передачу на правах аренды имущества государственных или муниципальных структур, когда вводятся предписания к видам пользования, выплатам в бюджет. Регистрация права аренды недвижимости имеет следующие цели:

• В ЕГРН вносят отметку об обременении, что влечет запрет на передачу объекта стороннему арендодателю;
• В случае регистрации у сторон есть право использовать данный факт при спорных ситуациях, в судах, при обращении в остальные ведомства;
• Государством обеспечивается косвенный процесс налогообложения доходов от сдачи имущества, ведь ФНС иногда проверяет сведения из Росреестра.

При госрегистрации аренды между юридическими лицами обеспечивается только проверка существенного условия, то есть, описания объекта. Остальные пункты, в числе которых положение об оплате арендных платежей, не интересует Росреестр. По описанию, кадастровому номеру и признакам в ЕГРН вносят регистрационную запись о договоре, а на объект возникает обременение.

Гражданский кодекс содержит разграничение по срокам действия. Это способно повлиять на порядок вступления документов в силу в случае возникновения обязанностей по госрегистрации. Не требуется госрегистрация для договоров сдачи в съем, если:

• Контрагенты достигли договоренности о краткосрочной передаче объекта в пользование (сроком до 1 года);
• В соглашении отсутствует срок или есть отметка «на неопределенный срок».

Эти основания позволяют избежать регистрации посредством включения в договор соответствующих пунктов. Если происходит автоматическое пролонгирование краткосрочного соглашения, то оно тоже не нуждается в госрегистрации.

При оформлении аренды на коммерческую недвижимость у контрагентов есть возможность регулярно перезаключать договоры, изначально оформленные на короткий срок. Для арендатора этот риск является дополнительным, так как после того, как завершен первый договор, ему могут не продлить аренду. При сдаче недвижимости муниципалитета или госструктур практикуется применение варианта с долгосрочной арендой.